棚户区改造房可以买卖吗？关键在于这几个方面

城市化的建设引领了大批的城中村改造项目，用于安置城中村村民的安置房就变成了除商业房之外的又一大市场，购买安置房要比商品房便宜得多，只是手续无法一次办完的话需要安置房的出售房配合后续的手续办理问题，这也在很大程度上增加了买卖双方产生纠纷的隐患。

回迁房就是开发商或政府征收土地时，补偿给回迁户的房子，一共分为两种，一种是集体用地像农村用地，宅基地等等 一种是旧区改造，棚户区改造，拆迁城市用地的赔偿。那类似于这些回迁房可以买卖吗？

拆迁户的安置房可自由买卖吗，需要哪些条件呢？

对于农村安置房能不能买卖的问题，实际上应该算是可以买卖的，不过这也有条件作为限制，常见的安置房有三个性质：

1. 统一规划建设新村

如果说，是在集体的土地上进行一次统一的规划建房，把这些房子分配给农民当做是安置房的话，这种就属于小产权房，土地的最终属性是集体的，房屋可以进行买卖，宅基地也能够自由的转让，双方都必须是集体内部的人，不然所有手续都无法通过。

2. 政府划拨土地建房

这就用城中村或者是城郊村作为例子，他们被征地拆迁了之后，农民就成了失去土地的农民，所有的农业户口也会被转换成城镇户口，他们的安置房，是由政府划拨下来的，这类土地的产权归属并不完整。国家也规定了，这种安置房在五年内不允许买卖，五年之后允许买卖，也必须补缴所谓的土地出让金。

3. 具有完全产权的商品房

就目前来说，很多地方的拆迁，提供的安置房都已经是商品房的房源，又或者是对农民进行直接的金钱补偿，农民可以选择要钱，当然也可以自由地购买住房。当农民自己购买了商品房之后，这类房子就是完全产权，也就是允许自由买卖的。

购买拆迁安置房有何风险？

安置房的购买也是基于个人身份进行的，被拆迁人是适格主体，那么可以获得政府的安置房补贴，初次之外是不可以的。安置房的买卖交易从法律上讲是允许的，从市场行情上讲是划算的。安置房买卖最大的隐形纠纷便是无法一次性办理完毕手续，如果本身和售房人关系不错，那么也不担心后续售房人不配合办理手续，如果和售房人的关系较为尴尬或是遇上无理取闹的售房人，后续办理手续便是一个比较麻烦的事情。安置房的缺陷主要有以下几个方面：

第一，房价上涨容易诱使卖方违约

依据相关法律的规定，安置房的买卖必须在获得所有权之后的五年之后才可以进行，在这五年内进行交易，即使是已经签订相关合同并交付房屋也是无效的，售房人依然可以让买房搬离安置房，是否完成买房手续是房屋买卖是否成立的必要因素。

第二，如果安置房二次拆迁，安置房的买方与拆迁补偿无关。

很多城市的城市化发展比较快，有很多安置房在修建后的几年就会经历第二次的拆迁，第二次拆迁的补偿往往是比安置房买卖时的价格要高，对于高出来的部分从法律上来讲与买方是没有关系的，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，二次拆迁的房屋是属于原房屋的变形，是依赖原房屋的，并非是不依赖于原房屋的孳息与买房无关，另一方面卖方获得二次拆迁的升值利益是依据相关法律规定取得的，合法合理。

第三，不确定不稳定因素过多

在安置房的购置过程中，如果出现卖方死亡或者死亡后涉及遗产继承纠纷，这都将大大降低安置房购买的稳定性。对于安置房的国家税收等政策也将影响买卖双方的交易。

如何降低风险？

我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

综上，安置房的买卖是受房产管理部门能否办理产权登记决定的，一般有以下几种情况：

一、有房屋权属证书即可按照普通商品房的程序买卖。

二、若未获得房屋权属证书而进行买卖就要依据法律进行约束了。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。由此可知，没有房屋权属证书进行的买卖法院一般会认定买卖合同无效，在拿到房屋权属证书的过程中，造成一方因房价涨跌而造成的损失，应由违约方承担责任。

三、如果在房屋买卖交易达成后获得房屋权属证书，但双方存在争议，法院则视为买卖合同合法有效，买方可以申请强制过户。

如果法院认定无效的买卖合同的买房已经在房屋中居住很长时间，法院一般不会要求买方返还房屋。