小产权房拆迁有补偿吗？那就要看这个关键点

随着城市化进程的加快，有许多的房屋被拆迁了，其中包括一些小产权房。那么小产权房拆迁会有补偿吗？要怎么才能获得补偿呢？小产权房拆迁，能否得到正常和合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效！

小产权房是指未经批准，占用集体土地建设的房屋及附属配套设施。小产权房没有向政府缴纳土地出让金等相关费用，土地性质为集体所有，属于违规违法用地。

小产权房的建设既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背，所以小产权房不能发放房产证，也不能进行不动产登记。2017年9月20日，国土资源部发布的《住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》国土资发[2017]108号中明确规定，防止小产权房通过不动产登记合法化。

1. 小产权房买卖合同的效力认定及处理原则

(1)《土地管理法》第六十三条规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

(2)《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实;第二，要注重判决的法律效果和社会效果;第三，要综合权衡买卖双方的利益。

2. 小产权房买卖合同无效的情形

(1)对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(2)如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

3. 小产权房买卖合同有效的情形

(1)如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效;

(2)对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

4. 小产权房买卖合同无效后的处理

(1)合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

(2)如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

(3)按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

(4)拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。

一、小产权房买卖合同效力问题

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

法律规定：

(1)《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

(2)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

(3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

律师解读：根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

律师温馨提示：法律禁止非同一集体组织成员间小产权房买卖，因此，买卖小产权房请慎重！