拆迁补偿标准和条件，要满足这三个条件

一个合法征地拆迁行政行为的实施，从《房屋征收决定》的公示开始。这个文件包含征收范围、房屋征收部门、实施单位、期限及房屋征收补偿方案等内容，与被征收人息息相关。

律师将针对《房屋征收决定》的常见违法点，进行系列解析。本文讲解违法点：

征收补偿方案是否合法？

征收补偿方案的重要性

征收补偿方案是房屋征收决定的一部分，一般情况下是作为房屋征收决定的附件公布，自房屋征收决定公布之日起实施。

这个方案是对征收范围内整体征收补偿工作的统筹安排，也是后续签订补偿协议或作出补偿决定的重要依据。

一般包含以下方面的内容：

1、征收目的和征收范围;

2、征收补偿的标准、方式及安置地点;

3、征收实施单位和实施步骤;

4、搬迁过渡方式和期限;

5、签约期限;

6、补助和奖励标准;

7、其他事项等。

作为关系被征收人利益的重要文件，征收补偿方案应当满足三个条件：

一是合法。征收补偿方案的内容应当符合《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，比如补偿方式、征收评估、保障被征收人居住条件等相关规定。

二是合理。征收补偿方案的内容应当是大多数被征收人能够接受的，征收范围合适，补偿标准公平公正，设定的奖励科学。

三是可行。征收补偿方案的内容，除符合法律法规规定外，还应当因地制宜，符合当地的实际情况。

征收补偿方案的合法程序，征收补偿方案是如何制定出来的呢？

一般是先由房屋征收部门进行调查研究，通过走访、咨询等方式了解周边近似房地产的交易价格及租赁价格，在征求被征收人意见的基础上形成征收补偿方案。

然后，征收部门把方案上报给市、县级人民政府。此时，方案还属于市、县级人民政府及其房屋征收部门单方面制定的计划安排，只是一个大概的补偿标准。

法律规定，除了上文提到的实质性内容外，征收补偿方案在制定时还必须遵守一定的程序，以保证制定出来的方案能够符合大多数人的利益。

还要在经过如下几个程序后，才能确认最终的征收补偿方案：

1、市、县级人民政府组织有关部门对方案进行论证

这个环节的论证，是政府部门内部的论证，即由发展改革、城市规划、自然资源、环境保护、文物保护等有关部门对征收补偿方案是否符合相关法规、条例进行论证。

主要内容包括征收补偿方案是否公平公正、是否符合土地利用总体规划、房屋征收范围是否科学合理等。

2、第一次公布：征求意见，不少于30日

征求公众意见的方式有许多种，比如调查问卷、座谈会、论坛等。一般各地政府会对征求公众意见的程序、方式作出更为详细的规定，从而避免“走过场”的情况出现。

3、第二次公布：征求意见的情况和修改的情况

市、县级人民政府收到意见后，会对意见进行梳理、归纳和公布。公布的内容包括以下几点：征求意见的数量、基本内容和特点;相关的调研、论证情况等;征求意见情况报告;根据意见修改的情况。

4、市、县级人民政府组织听证会(适用于旧城改造项目多数人认为征收补偿方案不符合规定的情况)

由于旧城区改造存在人数多、范围广、情况复杂等特点，还常常面临着促进城市发展与保障居民利益的冲突，因此需要在这一个特殊环节予以规制。

如果不符合以上程序，则征收补偿方案不合法。

最后再说一点，只有经过合法程序，对征收补偿方案最终确定后，市、县级人民政府才会发布房屋征收决定。

被征收人要有当家作主的意识，在方案执行公布、征求意见、听证等程序时，积极参与，提出意见。政府对大多数人提出的意见，是会予以充分考虑的。遇到拆迁，不必慌张，各地拆迁政策不同，加之拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的救助，为自己争取最大的合法权益。