《宪法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》等法律中均明确规定,只能是为了“公共利益”的需要才可以进行征收拆迁。
而律师在多年征地拆迁维权实践中,常常能够遇到各种老百姓权益遭侵犯的事件,相对拆迁方而言被拆迁人本身就是弱势的,再加上维权意识与法律意识的薄弱,最后很大一部分被拆迁人根本无法拿到合理补偿,生活水平反而呈现下降的趋势。对此,有被拆迁人发出了这样的疑问,难道说公共利益的求得,必须要以损失个人利益为代价吗?当然不是这样的,涉及“公共利益”就让个体遭受损失,不予公允补偿,这是一种侵占和无耻的掠夺。事实上,出于公共利益需要去推进征收项目,这也就是在为老百姓谋福利。而法律的规定是,必须基于公共利益的需要依法实行征用,与此同时也要给予被征收人公平合理的补偿。
纵观全国各地拆迁,“越拆越穷”事件屡见不鲜。这不存在一个为什么的问题,而是一个合法性的问题。补偿标准不合理,被拆迁人合法权益没有被保障,仅仅只是因为部分征收方不按法定原则、法定程序来,为谋取自身利益而肆意的进行违法征收。国家当然是想要满足老百姓对于美好生活的向往,因此在相关法律问题的设置上充分的体现出对老百姓的保障,要求补偿标准、补偿方式等问题上侧重于保护被拆迁人。以国有土地上房屋征收为例,进国务院590号令要求拆迁必须遵循以下四点原则,这便是法律保护被拆迁人权益最好的体现。
一、房屋价值补偿参照市场价,“拆一还一”是最低标准
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》19条的规定,房屋补偿价格不得低于发布征收决定公告之日的同地段、同类型房屋的市场价格。
因此,“拆一还一”是征收补偿的最低限度标准。实践中,如果说拆迁后需自己填补十几万乃至更多才能购买到类似房地产的,这肯定就是不合理的。经过一番拆迁反而面临着无家可住、无房可居、越拆越穷的局面,这最能说明的就是在征地拆迁中一定存在违法的行为。
如何才能避免“越拆越穷”?大家必须要知道的一点是,拆迁补偿并不是征收方一口就定了的。征收方第一次提出来的价格往往是一种试探,如果给你两千块一平而你没有意见,他们也就偷着乐了。因此大家千万不要被对方唬住了,补偿价格是可以跟他们谈的。而如何“谈”,被征收人要抓住一个核心,那就是化主动为被动。法定的拆迁程序非常多,少了一步、错了一步都违法,我们要多去看那些文件,多了解有关法律,抓住拆迁方的一些违法点,适时起诉给征收方施加压力,让他们主动来找我们谈。
二、先补偿后搬迁
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条提示的重点拆迁原则是,实施房屋征收应当先补偿后搬迁。
“先补偿后搬迁”的重大意义就在于,保障被征收人获得充分补偿,遏制不补偿就强行搬迁的违法行为,充分避免被征收人的合法权益不被侵害。实践中,被征收人自身也要坚守底线,征收方如果试图通过搬迁奖励来鼓励大家先搬迁再谈补偿,一定不能轻信。须知,任何“先搬迁后补偿”的处理方式,对于补偿的最终实现来说都是存在极大风险的。
三、被征收人具有选择补偿方式的权利
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条赋予了被征收人选择补偿方式的权利,法定的安置补偿政策大体分为货币补偿和产权置换。
然而实践中,被征收人的这一选择权常常遭到剥夺,有些地方在征收安置补偿方案中只给出了一种补偿方式,要么规定是货币补偿,要么规定是产权置换。又或者提供了两种补偿方式,但其中一种补偿给的非常不合理,这就相当于表面上是给了选择,实则被征收人根本没得选。
征收方并不可以随时单方面的决定补偿方式,法律既然赋予了被征收人选择权,征收方就应当要尊重被征收人。而如果遇到了无法根据自身实际情况自由选择补偿方式的情况,为了保障未来的生活水平和生活质量的提高,被拆迁人应当要拒签协议并依法维权。
四、不得使用断水断电等非法方式进行逼迁
对于未签协议的拆迁户采取阻断水电逼迁的措施,面对这种情况,很多拆迁户正常生活无法进行,无奈之下只能妥协,签订协议搬迁走人。
须知征地拆迁中是不允许出现采取暴力、威胁或断水断电等非法方式进行逼迁的行为的,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条对此明确提出了禁止,第三十一条则指出了违法逼迁、暴力拆除将承担的法律责任。
面对违法行为被征收人不应轻易妥协,也不要以暴制暴,而是要合理合法维权。可以通过申请信息公开、提起违法查处等方式找违法点,让整个博弈回到谈判桌前。必要时还可以依法提起诉讼,这往往能对违法拆迁起到显著的遏制与反击效果。
总结强调:无论是集体土地的征收,还是国有土地上房屋的征收,大家必须要记住一个基本的征收补偿原则——保证被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障。如果补偿计算下来,发现生活水平、长远生计将被影响,甚至与原先存在极大落差,会越拆越穷,那就不要轻易在补偿协议上签字,可以继续跟拆迁方协商,谈判不成的建议尽早通过法律手段维权,以达成合理补偿的基本诉求。
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